1. Một số kết quả đạt được trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng bộ Tổng Công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị HUD^([1]) đối với việc phát triển NƠXH

Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng với ngành nghề kinh doanh chủ yếu là đầu tư phát triển các khu đô thị mới và nhà ở, kinh doanh bất động sản. Thành lập từ năm 1989, trải qua hơn 30 năm xây dựng và phát triển, HUD đã đạt được nhiều thành quả quan trọng và có những đóng góp đáng ghi nhận trong lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở, đồng hành với công cuộc đổi mới và phát triển đất nước. Sự phát triển không ngừng của HUD trong những năm qua có được từ nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nhân tố quyết định hiệu quả, chất lượng các dự án NƠXH chính là Đảng bộ HUD đã phát huy vai trò hạt nhân chính trị, kịp thời lãnh đạo, chỉ đạo hoạt động của HUD qua nhiều thời kỳ, giai đoạn. Kết quả quan trọng chủ yếu trong hoạt động lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng bộ HUD được thể hiện trên các mặt là:

Thứ nhất, lãnh đạo, chỉ đạo việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục, vận động các cán bộ, đảng viên, nhân viên, thành viên của Tổng Công ty về các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về NƠXH để nhận thức được vai trò trách nhiệm, nghĩa vụ và đạo đức của doanh nghiệp cũng như của cán bộ, đảng viên của Tổng Công ty đối với xã hội trong việc thực hiện trách nhiệm chính trị - xã hội là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp... góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, an ninh con người, đóng góp tích cực vào thực hiện các mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Dự án NƠXH CT-08, Khu đô thị mới HUD Melinh Central do HUD đầu tư xây dựng đã được Hiệp hội Bất động sản bình chọn là Dự án NƠXH và nhà ở đại chúng tốt nhất năm 2022.

Thứ hai, lãnh đạo, chỉ đạo nhằm thể chế hóa, cụ thể hóa các chủ trương, chính sách của Đảng về phát triển NƠXH, nhất là cụ thể hóa các chương trình, kế hoạch phát triển nhà và đô thị của cấp ủy, chính quyền các địa phương, trong đó có Thành ủy Hà Nội để xây dựng và chỉ đạo tổ chức triển khai các chương trình phát triển NƠXH.

Trong từng giai đoạn, cùng với những chủ trương mới của Đảng về “phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, “coi trọng việc kết hợp chặt chẽ giữa tăng trưởng kinh tế với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội; bảo đảm an sinh xã hội, chăm lo đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân”[2], quan điểm “Chính sách xã hội phải đặt được đặt ngang tầm với chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với phát triển kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực trong từng thời kỳ...”[3] của Đảng cùng với yêu cầu “Cải thiện điều kiện nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp ở đô thị, từng bước giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp và học sinh, sinh viên”[4], Đảng bộ HUD đã lãnh đạo, chỉ đạo xây dựng và phát triển Tổng Công ty bền vững, thực hiện có hiệu quả nhiệm vụ sản xuất, kinh doanh của Tổng Công ty nhưng đồng thời cũng hoàn thành nghĩa vụ chính trị - xã hội đối với Nhà nước.

Từ năm 1992, khi Đảng ta có chủ trương về phát triển nhà và đô thị theo dự án đầu tư đồng bộ với phương thức kinh doanh theo quan điểm thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng bộ HUD đã chỉ đạo các đơn vị tích cực tham gia Chương trình phát triển nhà ở của Thủ đô, thực hiện thành công nhiều dự án phát triển khu đô thị mới theo mô hình đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có dịch vụ quản lý chung cư và khu đô thị, tạo điều kiện sinh hoạt ổn định cho người dân. Khu đô thị mới Linh Ðàm do Tổng Công ty làm chủ đầu tư đã được công nhận là khu đô thị mới kiểu mẫu đầu tiên tại Hà Nội.

Khu NƠXH CT-01, Khu đô thị mới Phước Long, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Từ thành công của các khu đô thị mới đồng bộ, hiện đại được xây dựng đầu tiên tại Hà Nội được các cấp, các ngành và dư luận xã hội đánh giá cao, Ðảng ủy HUD đã chỉ đạo Tổng Công ty HUD nhân rộng mô hình phát triển khu đô thị mới đồng bộ hiện đại tại nhiều địa phương, trở thành dự án điển hình trong lĩnh vực phát triển nhà ở và khu đô thị trong phạm vi cả nước. Đến nay, HUD đã và đang triển khai 25 khu đô thị mới tại nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước, cung cấp hơn 8 triệu m² sàn nhà ở, đáp ứng nhu cầu của hàng chục vạn hộ gia đình, trong đó có nhiều người dân có thu nhập trung bình và thấp, các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở với tổng diện tích sàn NƠXH hoàn thành hơn 250.000 m².

Trong giai đoạn 2021-2025, Đảng ủy Tổng Công ty HUD đã ban hành Nghị quyết về việc phát triển khu đô thị gắn với NƠXH. Theo đó, HUD xác định phát triển NƠXH là trọng tâm và ưu tiên số một. Mục tiêu đặt ra là HUD triển khai hàng loạt dự án NƠXH tại nhiều vùng miền, địa phương trong cả nước, với khoảng 750.000m², tương đương với hơn 8.000 căn hộ; vào năm 2025 cán mốc 1 triệu m² sàn, tương đương hơn 11.000 căn hộ NƠXH.

Để thực hiện được mục tiêu này, Đảng ủy HUD đã quán triệt, lãnh đạo, chỉ đạo Tổng Công ty HUD thực hiện các biện pháp và ưu tiên các nguồn lực để triển khai các dự án bảo đảm tiến độ và chất lượng, luôn dành ít nhất 20% quỹ đất để phát triển NƠXH, chủ động tìm kiếm, tham gia đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH tại các địa phương. Mới đây nhất, HUD đã đấu thầu thành công dự án NƠXH tại Hà Nam với quy mô khoảng 80 nghìn m2 sàn, tương đương hơn 900 căn hộ.

Thứ ba, hằng năm Ðảng ủy HUD đều ban hành các nghị quyết chuyên đề về phát triển NƠXH và quyết liệt chỉ đạo các đơn vị tổ chức triển khai thực hiện đạt được mục tiêu phát triển NƠXH. Đến nay, HUD đã và đang triển khai 12 dự án NƠXH, nhà ở thu nhập thấp với tổng diện tích sàn gần 444.000m2, tương đương gần 5.092 căn hộ, trong đó đã hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng 9 dự án với tổng diện tích sàn 262.600m2, tương đương với 3.215 căn hộ. Cùng với 12 dự án đã và đang triển khai, Tổng Công ty hiện chuẩn bị đầu tư 15 dự án phát triển NƠXH đến năm 2030 với tổng diện tích sàn 1,68 triệu m2, tương đương 16.700 căn hộ, đưa tổng diện tích sàn NƠXH đến năm 2030 lên đến hơn 2,12 triệu m2 sàn, tổng số hơn 21.700 căn hộ.

2. Một số hạn chế, vướng mắc

Trong quá trình lãnh đạo, chỉ đạo Tổng Công ty HUD thực hiện các dự án về phát triển NƠXH, Đảng ủy HUD nhận thấy có một số vướng mắc, hạn chế như sau:

Một là, mặc dù thời gian qua, lĩnh vực phát triển NƠXH, nhà ở thu nhập thấp đã nhận được sự quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng nhưng quan điểm, chính sách về phát triển NƠXH mới chỉ thể hiện rời rạc, rải rác ở các nghị quyết/văn bản khác nhau của Trung ương, chưa có một nghị quyết chuyên đề của Trung ương về lĩnh vực này, do vậy rất cần có các chủ trương, chính sách cụ thể hơn của Trung ương để định hướng cho việc phát triển NƠXH, nhà ở cho người có thu nhập thấp trong thời gian tới.

Dự án NƠXH tại Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai, TP. Hà Nội do HUD đầu tư xây dựng.

Hai là,  thực tế cho thấy các dự án về NƠXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách. Cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp còn hạn chế, chưa đồng bộ, kịp thời. Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp; chưa đưa ra các chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm để dành nguồn lực thực hiện và kiểm tra, đôn đốc. Đây là những rào cản lớn dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án NƠXH còn chậm, chưa đáp ứng được mục tiêu về nhà ở cho người nghèo, người thu nhập thấp, các đối tượng chính sách trong thời gian qua. Nguyên nhân chủ yếu là:

(1) Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, điều kiện kinh tế, địa lý của từng vùng, miền, địa phương và nhu cầu nhà ở thực tế của người dân. Các quy định cụ thể về loại hình, phương thức, tỷ lệ đất phát triển NƠXH được quy định chung cho cả nước còn mang tính cứng nhắc, chưa thực sự phù hợp với tập quán, văn hóa và điều kiện thực tiễn tại một số địa phương. Điều này dẫn tới việc bố trí quỹ đất 20% tại các địa phương để phát triển NƠXH còn khó khăn.

(2) Các quy định đối với dự án NƠXH vẫn còn nhiều bất cập[5]. Các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH đã ban hành chưa đủ hấp dẫn[6], không thực chất[7], không thu hút, khuyến khích đầu tư. Chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn yêu cầu phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính.

(3) Quy định hiện hành về nội dung của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở còn chung chung, chưa có quy định về tiêu chí[8] để xác định mục tiêu, chỉ tiêu phát triển cho từng loại nhà ở, nhất là NƠXH nên các địa phương còn lúng túng, thực hiện thiếu đồng bộ, chưa sát với thực tế khi xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. 

Dự án NƠXH tại TP. Bắc Ninh của HUD được đầu tư xây dựng và bể bơi có diện tích lớn để phục vụ cư dân.

(4) Các thủ tục liên quan đến dự án NƠXH còn phức tạp[9] dẫn đến thời gian triển khai dự án kéo dài, tăng chi phí quản lý doanh nghiệp, giảm hiệu quả sử dụng vốn, bào mòn lợi nhuận vốn đã rất hạn chế đối với loại dự án này.

(5) Cơ chế sử dụng nguồn vốn địa phương để hỗ trợ về chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chưa có hướng dẫn cụ thể, các địa phương áp dụng khác nhau, có nguy cơ bị coi là dự án đầu tư công và phải thực hiện theo Luật Đầu tư công sẽ khó triển khai.

(6) Đối tượng khách hàng hạn chế, các thủ tục xét duyệt khách hàng còn phức tạp, chủ yếu mang tính “tiền kiểm” dẫn đến một số dự án tại các khu vực xa khó thu hút người mua. Quy định về đối tượng “có thu nhập thấp” được mua nhà còn lạc hậu so với thực tiễn cuộc sống. Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có quy định cho phép các đối tượng thụ hưởng chính sách NƠXH được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH, trong khi nhu cầu vay để mua, thuê mua NƠXH trên thực tế là rất lớn.

(7) Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu do cơ quan có thẩm quyền xây dựng, tổng hợp, cập nhật về đối tượng có nhu cầu mua, thuê NƠXH trên các địa bàn dẫn đến khó khăn đối với các cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư nghiên cứu triển khai các dự án cũng như quá trình triển khai đánh giá xét duyệt hồ sơ đối tượng có nhu cầu mua, thuê NƠXH.

(8) Cơ chế để giảm giá thành cho dự án NƠXH tạo điều kiện cho các đối tượng thu nhập thấp còn chưa nhiều; chi phí giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất xây dựng NƠXH không được khấu trừ hoặc hỗ trợ làm tăng thêm một phần giá thành sản phẩm.

(9) Nguồn vốn ưu đãi, hỗ trợ cho chủ đầu tư, người mua nhà mới chỉ được triển khai theo từng chương trình với thời gian giới hạn, chưa mang tính cơ chế lâu dài, ổn định để chủ đầu tư cũng như người mua nhà yên tâm đầu tư/mua nhà. Mặt khác, Luật Nhà ở hiện hành chưa cho phép các doanh nghiệp được mua, thuê mua NƠXH để bố trí hoặc cho cán bộ, nhân viên lao động của doanh nghiệp thuê lại, trong khi đây là nhu cầu rất lớn để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

3. Một số giải pháp, kiến nghị

Thứ nhất, kiến nghị Trung ương ban hành nghị quyết chuyên biệt về phát triển NƠXH

Thời gian qua, Đảng ta đã rất quan tâm đến công tác phát triển NƠXH. Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nhấn mạnh: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội...”. Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 06-NQ/TW, ngày 24-1-2022 về quy hoạch, xây dựng và quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng đã đề cập đến nội dung phát triển NƠXH: “Rà soát, hoàn thiện các chính sách hỗ trợ, ưu đãi, thủ tục hành chính về NƠXH; Đổi mới phương thức, mô hình quản lý và phát triển NƠXH, đặc biệt là nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp; Đưa các chỉ tiêu về phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu bắt buộc phát triển NƠXH vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm của cả nước và từng tỉnh, thành phố; các tỉnh, thành phố bảo đảm bố trí đủ quỹ đất để phát triển NƠXH”. Hội nghị Trung ương 6 BCH Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 29-NQ/TW, ngày 17-11-2022 về tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã định hướng về phát triển nhà ở dành cho công nhân: “Quan tâm chăm lo đời sống vật chất, tinh thần, nhà ở và phúc lợi xã hội cho công nhân... Ưu tiên quỹ đất, vốn và có các chính sách ưu đãi, tạo thuận lợi cho triển khai xây dựng đến năm 2030 được ít nhất 1 triệu NƠXH cho công nhân và người có thu nhập thấp”.

Đây là những quan điểm hết sức quan trọng trong phát triển NƠXH để Đảng ủy HUD tiếp tục lãnh đạo, chỉ đạo Tổng Công ty HUD phát triển ổn định, bền vững, trở thành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở của Việt Nam, đóng góp đáng kể cho quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển NƠXH của Chính phủ, góp phần ổn định chính trị và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Trong thời gian tới, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền tham mưu, giúp cơ quan lãnh đạo của Đảng ban hành nghị quyết chuyên đề về phát triển NƠXH, nhà ở cho người thu nhập thấp; đồng thời, lãnh đạo, chỉ đạo cấp ủy các cấp đẩy mạnh phát triển NƠXH, đáp ứng nhu cầu xã hội đối với lĩnh vực này. Phát huy vai trò của doanh nghiệp do Nhà nước đầu tư vốn để tham gia phát triển NƠXH, thông qua việc duy trì một số doanh nghiệp 100% vốn nhà nước trong lĩnh vực đầu tư, phát triển nhà ở hoặc hình thành các tổ chức do Nhà nước đầu tư vốn để phát triển NƠXH. Đây sẽ là công cụ kinh tế quan trọng của Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách an sinh xã hội, tạo lập quỹ NƠXH phục vụ nhân dân, đồng thời phát huy bộ máy chuyên nghiệp đầu tư xây dựng và quản lý nhà với nguồn nhân lực được đào tạo bài bản về chuyên môn, có bề dày kinh nghiệm. Đây là yếu tố quan trọng giúp giảm giá thành, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội dễ tiếp cận NƠXH trong phạm vi thu nhập còn hạn hẹp của mình.

Thứ hai, nâng cao nhận thức về phát triển NƠXH

Mục đích cao nhất của phát triển NƠXH là bảo đảm sự ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, an ninh con người, do vậy cần nâng cao nhận thức về phát triển NƠXH cho các cấp ủy, tổ chức đảng, đảng viên, công chức và nhân dân. Công tác phát triển NƠXH là một nhiệm vụ chính trị quan trọng, thường xuyên của cả hệ thống chính trị, là yêu cầu, đòi hỏi bức thiết hiện nay. Cấp ủy, người đứng đầu cấp ủy, chính quyền địa phương phải thường xuyên nghiên cứu, nắm vững các chính sách, quy định của Đảng và Nhà nước về phát triển NƠXH, phải thực sự coi trọng và tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo các cấp, nhất là chính quyền, các tổ chức, cơ quan thực hiện có chất lượng, hiệu quả công tác này; trực tiếp lãnh đạo công tác phát triển NƠXH, coi đây là một chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của địa phương phải thực hiện, có kiểm điểm, đánh giá mức độ hoàn thành nhiệm vụ hằng năm/định kỳ. Thực tế cho thấy, địa phương nào mà cấp ủy, chính quyền quan tâm, vào cuộc quyết liệt, tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư thì nơi đó nhà đầu tư triển khai dự án NƠXH thuận lợi.

Thứ ba, tiếp tục hoàn thiện các chính sách, quy định về phát triển NƠXH.

Luật Nhà ở đang trong quá trình sửa đổi, bổ sung, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV (tháng 5-2023); đề nghị Bộ Xây dựng, Chính phủ, Quốc hội và các cơ quan có liên quan sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về nhà ở nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc, bất cập phát sinh trong thực tiễn về NƠXH, tạo điều kiện để phát triển thị trường NƠXH cho người có thu nhập thấp, người nghèo, bảo đảm an sinh xã hội. Trong đó, cần quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc quy hoạch bố trí quỹ đất xây dựng NƠXH trong quỹ đất xây dựng nhà ở của tỉnh, không quy định tỷ lệ diện tích đất dành cho NƠXH đối với từng dự án để linh hoạt, phù hợp với thực tiễn. Tăng cường phương thức phát triển dự án NƠXH độc lập để đáp ứng nhu cầu của loại hình này. Đơn giản hóa, có cơ chế đặc thù đi đôi với công khai, minh bạch các thủ tục liên quan đến dự án phát triển NƠXH. Mở rộng đối tượng được tiếp cận, mua, thuê và thuê mua NƠXH, quy định loại hình, phương thức mua, thuê, thuê mua, đối tượng cho phù hợp văn hóa, tập quán, điều kiện thực tiễn của từng địa phương. Có cơ chế tạo nguồn vốn ưu đãi hỗ trợ người mua nhà và chủ đầu tư mang tính lâu dài, ổn định. Tạo điều kiện cho đối tượng mua nhà dễ tiếp cận trong điều kiện thu nhập còn hạn hẹp thông qua các ưu đãi về thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, không thu tiền sử dụng đất, hỗ trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Có cơ chế hữu hiệu để huy động nguồn lực cho phát triển NƠXH, góp phần thực hiện hiệu quả mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, đối tượng chính sách giai đoạn 2021-2030.

Thứ tư, tăng cường vai trò lãnh đạo của các cấp ủy Đảng tại các địa phương đối với phát triển NƠXH

Cấp ủy, chính quyền các địa phương cần quan tâm chỉ đạo, tổ chức đánh giá, thống kê, dự báo nhu cầu và xây dựng chương trình, chiến lược phát triển NƠXH, nhà ở thu nhập thấp có tính chất dài hạn, gắn với định hướng phát triển kinh tế xã hội của các địa phương đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Tạo điều kiện thuận lợi cho cho các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực phát triển NƠXH trên địa bàn. Phối hợp chặt chẽ giữa cấp ủy, chính quyền địa phương và các cấp, các ngành trong việc thực hiện các quy định về NƠXH, đồng thời giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai các dự án NƠXH; tạo cơ chế, chính sách hỗ trợ thuận lợi cho nhà đầu tư. Đẩy mạnh công tác quản lý, giám sát đối với các dự án NƠXH, bảo đảm chất lượng, tiến độ, hiệu quả của dự án. Nâng cao chất lượng công tác thông tin, tư vấn, hỗ trợ người dân khi mua NƠXH.