Bên cạnh việc giá thành BĐS giảm, DN tiết kiệm chi phí… thị trường BĐS cần kích thích thông qua việc tăng trưởng nguồn cầu “lành mạnh” .
Việc cho ra đời quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội, quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở, các mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp… là các nguồn tài chính trung và dài hạn cho thị trường.
Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Phan Thành Mai trả lời phỏng vấn Thời báo Ngân hàng.
Ông nhận định thế nào về sức chịu đựng và chống đỡ của DN bất động sản (BĐS) hiện nay?
Theo thống kê đến cuối quý II/2012 tại thị trường Hà Nội có khoảng trên 100.000 căn hộ chưa bán được và thị trường TP. Hồ Chí Minh là 47.000 căn. Với sự nỗ lực của các NHTM, gần đây với nhiều gói hỗ trợ thị trường lãi suất ưu đãi trong 3 tháng đầu dưới 10%/năm, thị trường đã có nhiều giao dịch hơn ở phân khúc nhà giá rẻ và bình dân.
Về nội lực các DN BĐS, thể hiện rõ nhất với các DN BĐS niêm yết. Tại thời điểm tháng 7/2012, trong 10 mã cổ phiếu giảm nhất của sàn chứng khoán TP. Hồ Chí Minh (HoSE) có 5 mã thuộc về DN BĐS. Tại sàn Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong 10 mã cổ phiếu giảm nhất có 8 DN BĐS. Xét tại cuối năm 2011, trong 12 DN có kết quả kinh doanh tốt nhất, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE bình quân là 25%. Nhưng, thời điểm 30/6/2012 chỉ là 8%. Tương tự, tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản cũng giảm mạnh. Đặc biệt cần kể đến tỷ lệ vay trên vốn chủ sở hữu, thời điểm cuối 2011 có khoảng 25% DN có tỷ lệ vay trên vốn chủ sở hữu vượt quá 100% thì nay có trên 66% DN.
Vậy tình hình nợ xấu của DN BĐS thế nào, thưa ông?
Theo số liệu NHNN, tính đến ngày 30/4/2012, tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng đạt 2.617.320 tỷ đồng. Trong đó cho vay xây dựng và BĐS chiếm 14,74%, tức là 385.793 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm cuối quý I/2012 là 8,6%.
Giá đã giảm mạnh, song thị trường BĐS vẫn ế ẩm. (Ảnh: TTX)
Tỷ lệ nợ xấu tăng nhanh, là hệ quả việc tăng trưởng tín dụng quá nóng và thiếu kiểm soát của tất cả các bên liên quan trong các giai đoạn trước đây. Thời điểm 2007 khi tăng trưởng GDP Việt Nam đạt cao nhất trong giai đoạn vừa qua khoảng 8,48%/năm thì tăng trưởng tín dụng đã vượt trên 50%/năm, tăng trưởng huy động vốn đạt đỉnh cao trên 45%/năm. Tăng trưởng tín dụng được khuyến khích, nguồn vốn nước ngoài vào ồ ạt, lạm phát tăng khiến người dân đầu tư vào thị trường BĐS. Giá cả tăng vọt và một lượng tiền khổng lồ đã được găm giữ trong thị trường BĐS. Đáng nói ở đây, các nguồn vốn vào thị trường cho đến nay đa phần là nguồn vốn ngắn hạn (nhất là từ ngân hàng, vốn huy động dưới 12 tháng của dân), nhưng thị trường BĐS đang sử dụng vốn là dài hạn.
|
2 năm rồi Bộ Xây dựng chưa tự giải quyết mà cứ trông đợi ở tài chính ngân hàng (lập ngân hàng nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác …). PGĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất lành Nguyễn Văn Đực |
Khi chính sách tiền tệ được thắt chặt từ đầu năm 2011 cùng một số chính sách khác như khống chế tỷ trọng cho vay phi sản xuất không quá 16%/tổng dư nợ, tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro cho BĐS, chứng khoán nâng cao 250%… thì dòng tiền vào thị trường BĐS đột ngột “hãm phanh”. Thị trường thiếu vốn, giá BĐS bắt đầu giảm, các DN không bán được hàng, bắt đầu thua lỗ. Tình trạng kéo dài qua 2012 làm các DN BĐS “suy kiệt”. Các khoản vay đến hạn không có nguồn để trả lãi và gốc, tài sản thế chấp không bán được trên thị trường và giảm giá trầm trọng… Đây là gốc rễ của nợ xấu tăng cao.
Liệu số nợ xấu này có giảm được không và bằng cách nào?
Để nợ xấu giảm, cần đồng thời thực hiện 2 vế để thoát thế giằng co hiện nay, đó là: thị trường BĐS được kích thích để phá băng, đồng thời có các giải pháp xử lý nợ xấu do Nhà nước cầm trịch.
| Nhà thu nhập thấp: từ sốt nóng đến nguội lạnh do diện tích lớn. Tại Hà Nội 6 dự án nhà thu nhập thấp 3.750 căn vẫn tồn đọng 20-40%, dù giá bán 10-13 triệu đồng/m2 vì diện tích phần đông hơn 60m2. Người dân bốc thăm trúng căn to đẹp lại rất lo lắng không trả nổi tiền. |
Bên cạnh việc giá thành BĐS giảm, DN tiết kiệm chi phí… thị trường BĐS cần kích thích thông qua việc tăng trưởng nguồn cầu “lành mạnh” với việc cho ra đời quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội, quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở, các mô hình cơ quan tái cho vay thế chấp… là các nguồn tài chính trung và dài hạn cho thị trường. Đồng thời, nghiên cứu để sớm ban hành các quy định mới phát triển nhà ở thương mại từ 25m2, các chính sách hỗ trợ thuế liên quan cho thị trường…
Hiện nay các NHTM đang nỗ lực tự giải quyết cùng các DN có nợ xấu. Tuy nhiên nỗ lực này chưa đủ. Mô hình công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản của Nhà nước (AMC) cần được xem xét. Bên cạnh đó cũng nên tính tới các công cụ khác như hoán đổi cổ phần, chứng khoán hóa các tài sản, phát hành trái phiếu để tạo nguồn vốn…
Một vấn đề quan trọng nữa là cần cải thiện niềm tin các đối tượng tham gia thị trường, vốn đã bị xói mòn nghiêm trọng. Tăng đầu tư công, đặc biệt cho hạ tầng cơ sở như việc khởi công và triển khai các tuyến tàu điện ngầm tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, các tuyến giao thông hạ tầng đô thị mới, sẽ có tác dụng tháo gỡ bài toán giao thông đô thị lớn, kích thích tăng trưởng kinh tế trung và dài hạn, đồng thời sẽ hỗ trợ mạnh mẽ “niềm tin” mọi đối tượng thị trường BĐS, tháo gỡ một phần hàng tồn kho ngành xây dựng như vật liệu xây dựng, nội ngoại thất…
|
Giảm lãi suất chưa đủ lực bẩy thị trường Cần so sánh lãi suất cho vay thời điểm này. Được biết tính đến ngày 2/8/2012, báo cáo của 69 TCTD đã có khoảng 71% các khoản vay cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm. Các gói ưu đãi cho BĐS các NHTM hiện nay đưa ra 3 tháng đầu có lãi suất dưới 10%, sau đó là lãi suất thả nổi. Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE các DN niêm yết chỉ là 8%. So sánh lãi suất cho vay và ROE nhận thấy: Thời điểm cuối năm 2011, khi ROE của DN 25% thì lãi suất cho vay khoảng trên 20%. Như vậy lãi suất 15%/năm của NHTM vẫn là quá cao so với khả năng sinh lời của DN hiện tại. Vì vậy để các DN có thể hoạt động để trả được lãi suất ngân hàng và giảm nợ xấu thì các NHTM cần suy xét giảm kỳ vọng lợi nhuận, chia sẻ khó khăn với DN, từ đó có các gói sản phẩm lãi suất cho vay tiếp tục giảm. Trong bối cảnh này, lãi suất giảm cũng khó có thể trợ giúp được DN nếu không có giải pháp giải quyết hàng tồn kho. |
Thời báo ngân hàng
