Nhà thu nhập thấp Sài Đồng. (Nguồn: vn24g.com)
Nguyên nhân khiến khách hàng không "mặn mà" với nhà thu nhập thấp là diện tích các căn hộ lớn, giá nhà vượt quá khả năng chi trả.
Ngày 1/12, Công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội cho biết, kể từ hôm nay sẽ tiếp tục nhận hồ sơ đăng ký mua nhà thu nhập thấp đợt 4 tại khu đô thị mới Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội.
Sau cơn sốt nhà thu nhập thấp đầu tiên cách đây gần 2 năm, một số dự án thu nhập thấp tại Hà Nội cũng như nhiều dự án kinh doanh nhà ở khác đang rơi vào tình trạng "ế ẩm", rất ít người mua. Nhiều trường hợp dù đã ký hợp đồng mua nhưng chậm nộp tiền cũng gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Lãnh đạo Công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội cho biết, đến thời điểm này, Công ty mới bán được 300 căn trên tổng số 420 căn hộ. Cũng tại dự án này, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 hiện còn tồn đọng 60 căn.
Tại dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá 1 do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư, doanh nghiệp này vừa may mắn bán được gần 200 căn "tồn kho” cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an.
Theo các chủ đầu tư, với giá bán từ 10,6 đến 13 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), dù đã chia thành nhiều đợt nộp tiền nhưng trong bối cảnh kinh tế khó khăn, đặc biệt là thị trường bất động sản biến động và giảm sâu như hiện nay, nhiều khách hàng buộc phải trả lại căn hộ vì không lo được tiền.
Đề cập đến xu hướng giảm giá “sốc” tại một số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố trong thời gian gần đây (thậm chí có dự án chỉ 10 triệu đồng/m2), ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: Các dự án này không ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà thu nhập thấp của thành phố, bởi thị trường có thể lên - xuống mang tính thời điểm nhưng chính sách phải dài hạn.
“Với giá bán nhà thu nhập thấp như hiện nay, thực sự rất khó giảm hơn được nữa vì suất đầu tư, tiêu chuẩn xây dựng phải đảm bảo như vậy”, ông Tuấn nói. Đơn cử, nhà ở thương mại chất lượng trung bình tại Thủ đô, nếu không tính tiền đất đã khoảng 8,7 triệu đồng/m 2 , đó là chưa kể đến lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí lập và quản lý dự án, giải phóng mặt bằng.... Do vậy, khó có giá bán là 10 triệu đồng/m2. Về bản chất nhà thu nhập thấp cũng phải theo giá thị trường, vì chủ đầu tư chỉ được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất, còn chi phí đầu vào của dự án cũng như nhà thương mại.
Bày tỏ nhận định xung quanh thông tin trên, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Viglacera Trần Ngọc Anh cho biết: Ưu thế của nhà thu nhập thấp chính là trách nhiệm và uy tín của chủ đầu tư đối với dự án. Do được hưởng một số ưu đãi trong đầu tư xây dựng, đối với quỹ nhà này, Nhà nước kiểm tra rất kỹ lưỡng tất cả các khâu (từ phê duyệt dự án, đến năng lực chủ đầu tư, nhà thầu, tiến độ) và ngay cả khi hoàn thành, đưa vào sử dụng, quản lý vận hành. Đặc biệt, với ý nghĩa xã hội quan trọng, các dự án nhà thu nhập thấp không chỉ phục vụ mục đích ở mà phải đảm bảo một không gian sống đầy đủ và tiện nghi cho người dân.
Là doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 Nguyễn Quốc Chung cũng cho rằng, thị trường không nên quá lo ngại về việc xuất hiện một số căn hộ thương mại bán với giá 10 triệu đồng/m2, vì số lượng căn hộ này có hạn, và cũng chỉ ở duy nhất 1 dự án. Các dự án nhà ở kinh doanh khác vẫn ở mức giá khoảng 18-20 triệu đồng/m2, do vậy, nhà thu nhập thấp vẫn có tính cạnh tranh lớn.
Theo ông Trung, điều khiến khách hàng quan tâm nhất hiện nay là tiến độ dự án cũng như năng lực chủ đầu tư. Vì vậy, dự án nhà thu nhập thấp với sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm đóng tiền và chờ đợi bàn giao nhà theo đúng tiến độ, mà không phải lo lắng vì không biết đến bao giờ dự án mới hoàn thành.
Tuy nhiên, ông Trung cho hay, việc giảm giá “sốc” đó cũng ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của khách hàng khi lựa chọn sản phẩm và đặt ra một bài toán mới cho các chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp. Tới đây, các doanh nghiệp sẽ phải tiết kiệm chi phí và tăng cường quản lý, chống lãng phí để có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất với khách hàng. Mặt khác, để phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp, các dự án phải nghiên cứu xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ để giảm tổng trị giá căn hộ, tạo sức cạnh tranh trên thị trường.
Đánh giá về những tồn tại và sự biến động của thị trường, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Khôi thẳng thắn thừa nhận, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khách hàng không mấy "mặn mà" với nhà thu nhập thấp là diện tích các căn hộ lớn, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân. Đã đến lúc doanh nghiệp cần nghiên cứu xây dựng giá bán cho phù hợp với khả năng chi trả của người nghèo; phải nghiên cứu các mô hình quản lý để người nghèo được thụ hưởng tối đa các dịch vụ tiện ích nhưng chi phí ở mức thấp nhất, thậm chí thấp hơn giá trần mà thành phố quy định.
Vấn đề giá cả, các chủ đầu tư cho rằng, với lợi nhuận định mức đối với nhà thu nhập thấp không quá 10%, doanh nghiệp vừa phải giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng thì tính đúng, tính đủ mỗi m2 giá bán cũng trên dưới 10 triệu đồng. Do vậy, để có thể hạ giá thành căn hộ, ngoài việc chia nhỏ diện tích hay sử dụng thiết bị công nghệ phù hợp,thành phố cũng như Chính phủ cần tiếp sức cho doanh nghiệp bằng cách đưa ra các cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt như giao đất sạch với đầy đủ hạ tầng, miễn thuế sử dụng đất, thuế VAT, hỗ trợ vay vốn ngân hàng…
Đồng tình quan điểm với các chủ đầu tư, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, nhu cầu về nhà thu nhập thấp của thành phố, kể cả trước mắt và lâu dài vẫn rất lớn và nếu chính sách đối với quỹ nhà này rộng mở hơn, hấp dẫn hơn với nhà đầu tư, đây sẽ là quỹ nhà đáp ứng nguyện vọng của đông đảo người dân. Thực tế hiện nay, mặc dù giá nhà đã giảm khá sâu nhưng nhiều gia đình vẫn chưa đủ tài chính để sở hữu một căn hộ.
Về lâu dài, bên cạnh việc đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp, nhà nước và các địa phương cần có chính sách khuyến khích mạnh để tập trung phát triển hệ thống nhà cho thuê. Trước mắt, để số đông người thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà thu nhập thấp, Sở Xây dựng đề nghị mở rộng đối tượng được mua, rút ngắn thời gian được phép chuyển nhượng (từ 10 năm xuống còn 5 năm) và mở rộng điều kiện được mua cho cả những người có diện tích nhà ở trung bình 10m2/người (trước đây là dưới 5m2 /người)...
Cũng theo ông Tuấn, hiện nay, thành phố Hà Nội đã và đang triển khai đầu tư xây dựng 11 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với gần 15.000 căn hộ. Tuy nhiên, do nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn trong khi điều kiện kinh tế của Thủ đô còn hạn chế, vì vậy, nhiều đối tượng thuộc diện nghèo, thu nhập thấp vẫn gặp khó khăn trong việc tạo lập nhà ở.
Tổng hợp của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho thấy, trong giai đoạn 2011-2015, nhu cầu về nhà ở xã hội của thành phố dự kiến cần khoảng 10 triệu m2 sàn (mỗi năm cần khoảng 2 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô thị là 4,1 triệu m2 sàn, đáp ứng 82.000 căn hộ.
Hiện nay, do khả năng huy động các nguồn lực từ ngân sách trung ương, địa phương cũng như của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế dự kiến là rất khó khăn, nên giai đoạn 2011-2015, thành phố Hà Nội phấn đấu thực hiện xây dựng tối thiểu đạt khoảng 4,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội./.
Sau cơn sốt nhà thu nhập thấp đầu tiên cách đây gần 2 năm, một số dự án thu nhập thấp tại Hà Nội cũng như nhiều dự án kinh doanh nhà ở khác đang rơi vào tình trạng "ế ẩm", rất ít người mua. Nhiều trường hợp dù đã ký hợp đồng mua nhưng chậm nộp tiền cũng gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Lãnh đạo Công ty cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội cho biết, đến thời điểm này, Công ty mới bán được 300 căn trên tổng số 420 căn hộ. Cũng tại dự án này, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 hiện còn tồn đọng 60 căn.
Tại dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá 1 do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư, doanh nghiệp này vừa may mắn bán được gần 200 căn "tồn kho” cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an.
Theo các chủ đầu tư, với giá bán từ 10,6 đến 13 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), dù đã chia thành nhiều đợt nộp tiền nhưng trong bối cảnh kinh tế khó khăn, đặc biệt là thị trường bất động sản biến động và giảm sâu như hiện nay, nhiều khách hàng buộc phải trả lại căn hộ vì không lo được tiền.
Đề cập đến xu hướng giảm giá “sốc” tại một số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố trong thời gian gần đây (thậm chí có dự án chỉ 10 triệu đồng/m2), ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội khẳng định: Các dự án này không ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà thu nhập thấp của thành phố, bởi thị trường có thể lên - xuống mang tính thời điểm nhưng chính sách phải dài hạn.
“Với giá bán nhà thu nhập thấp như hiện nay, thực sự rất khó giảm hơn được nữa vì suất đầu tư, tiêu chuẩn xây dựng phải đảm bảo như vậy”, ông Tuấn nói. Đơn cử, nhà ở thương mại chất lượng trung bình tại Thủ đô, nếu không tính tiền đất đã khoảng 8,7 triệu đồng/m 2 , đó là chưa kể đến lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí lập và quản lý dự án, giải phóng mặt bằng.... Do vậy, khó có giá bán là 10 triệu đồng/m2. Về bản chất nhà thu nhập thấp cũng phải theo giá thị trường, vì chủ đầu tư chỉ được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất, còn chi phí đầu vào của dự án cũng như nhà thương mại.
Bày tỏ nhận định xung quanh thông tin trên, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Viglacera Trần Ngọc Anh cho biết: Ưu thế của nhà thu nhập thấp chính là trách nhiệm và uy tín của chủ đầu tư đối với dự án. Do được hưởng một số ưu đãi trong đầu tư xây dựng, đối với quỹ nhà này, Nhà nước kiểm tra rất kỹ lưỡng tất cả các khâu (từ phê duyệt dự án, đến năng lực chủ đầu tư, nhà thầu, tiến độ) và ngay cả khi hoàn thành, đưa vào sử dụng, quản lý vận hành. Đặc biệt, với ý nghĩa xã hội quan trọng, các dự án nhà thu nhập thấp không chỉ phục vụ mục đích ở mà phải đảm bảo một không gian sống đầy đủ và tiện nghi cho người dân.
Là doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, Phó giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 5 Nguyễn Quốc Chung cũng cho rằng, thị trường không nên quá lo ngại về việc xuất hiện một số căn hộ thương mại bán với giá 10 triệu đồng/m2, vì số lượng căn hộ này có hạn, và cũng chỉ ở duy nhất 1 dự án. Các dự án nhà ở kinh doanh khác vẫn ở mức giá khoảng 18-20 triệu đồng/m2, do vậy, nhà thu nhập thấp vẫn có tính cạnh tranh lớn.
Theo ông Trung, điều khiến khách hàng quan tâm nhất hiện nay là tiến độ dự án cũng như năng lực chủ đầu tư. Vì vậy, dự án nhà thu nhập thấp với sự giám sát chặt chẽ của nhà nước, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm đóng tiền và chờ đợi bàn giao nhà theo đúng tiến độ, mà không phải lo lắng vì không biết đến bao giờ dự án mới hoàn thành.
Tuy nhiên, ông Trung cho hay, việc giảm giá “sốc” đó cũng ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của khách hàng khi lựa chọn sản phẩm và đặt ra một bài toán mới cho các chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp. Tới đây, các doanh nghiệp sẽ phải tiết kiệm chi phí và tăng cường quản lý, chống lãng phí để có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất với khách hàng. Mặt khác, để phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp, các dự án phải nghiên cứu xây dựng các căn hộ diện tích nhỏ để giảm tổng trị giá căn hộ, tạo sức cạnh tranh trên thị trường.
Đánh giá về những tồn tại và sự biến động của thị trường, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Nguyễn Văn Khôi thẳng thắn thừa nhận, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng khách hàng không mấy "mặn mà" với nhà thu nhập thấp là diện tích các căn hộ lớn, giá nhà vượt quá khả năng chi trả của người dân. Đã đến lúc doanh nghiệp cần nghiên cứu xây dựng giá bán cho phù hợp với khả năng chi trả của người nghèo; phải nghiên cứu các mô hình quản lý để người nghèo được thụ hưởng tối đa các dịch vụ tiện ích nhưng chi phí ở mức thấp nhất, thậm chí thấp hơn giá trần mà thành phố quy định.
Vấn đề giá cả, các chủ đầu tư cho rằng, với lợi nhuận định mức đối với nhà thu nhập thấp không quá 10%, doanh nghiệp vừa phải giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng thì tính đúng, tính đủ mỗi m2 giá bán cũng trên dưới 10 triệu đồng. Do vậy, để có thể hạ giá thành căn hộ, ngoài việc chia nhỏ diện tích hay sử dụng thiết bị công nghệ phù hợp,thành phố cũng như Chính phủ cần tiếp sức cho doanh nghiệp bằng cách đưa ra các cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt như giao đất sạch với đầy đủ hạ tầng, miễn thuế sử dụng đất, thuế VAT, hỗ trợ vay vốn ngân hàng…
Đồng tình quan điểm với các chủ đầu tư, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, nhu cầu về nhà thu nhập thấp của thành phố, kể cả trước mắt và lâu dài vẫn rất lớn và nếu chính sách đối với quỹ nhà này rộng mở hơn, hấp dẫn hơn với nhà đầu tư, đây sẽ là quỹ nhà đáp ứng nguyện vọng của đông đảo người dân. Thực tế hiện nay, mặc dù giá nhà đã giảm khá sâu nhưng nhiều gia đình vẫn chưa đủ tài chính để sở hữu một căn hộ.
Về lâu dài, bên cạnh việc đầu tư xây dựng nhà thu nhập thấp, nhà nước và các địa phương cần có chính sách khuyến khích mạnh để tập trung phát triển hệ thống nhà cho thuê. Trước mắt, để số đông người thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà thu nhập thấp, Sở Xây dựng đề nghị mở rộng đối tượng được mua, rút ngắn thời gian được phép chuyển nhượng (từ 10 năm xuống còn 5 năm) và mở rộng điều kiện được mua cho cả những người có diện tích nhà ở trung bình 10m2/người (trước đây là dưới 5m2 /người)...
Cũng theo ông Tuấn, hiện nay, thành phố Hà Nội đã và đang triển khai đầu tư xây dựng 11 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp với gần 15.000 căn hộ. Tuy nhiên, do nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn trong khi điều kiện kinh tế của Thủ đô còn hạn chế, vì vậy, nhiều đối tượng thuộc diện nghèo, thu nhập thấp vẫn gặp khó khăn trong việc tạo lập nhà ở.
Tổng hợp của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội cho thấy, trong giai đoạn 2011-2015, nhu cầu về nhà ở xã hội của thành phố dự kiến cần khoảng 10 triệu m2 sàn (mỗi năm cần khoảng 2 triệu m2 sàn). Trong đó, nhà ở nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại đô thị là 4,1 triệu m2 sàn, đáp ứng 82.000 căn hộ.
Hiện nay, do khả năng huy động các nguồn lực từ ngân sách trung ương, địa phương cũng như của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế dự kiến là rất khó khăn, nên giai đoạn 2011-2015, thành phố Hà Nội phấn đấu thực hiện xây dựng tối thiểu đạt khoảng 4,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội./.
Minh Nghĩa (TTXVN)
