Nhà đất trong tầm ngắm nhà đầu tư nước ngoài

So với các năm trước, kể từ đầu năm 2011, hoạt động mua bán sáp nhập dự án bất động sản đã có phần sôi nổi. Xu hướng này được dự báo sẽ nhộn nhịp hơn trong nửa cuối năm nay và năm tới khi nhiều dự án đang trong quá trình thương lượng chuyển nhượng, không ít trong số đó có chủ nhân mới là nhà đầu tư nước ngoài.

Người mới thăm dò

Việc mua bán, chuyển nhượng dự án ngày càng tăng khi nhiều nhà đầu tư trong nước đang gặp khó khăn về nguồn vốn và khá chật vật trong việc tìm đầu ra cho sản phẩm trong bối cảnh thị trường bất động sản giao dịch trầm lắng từ năm 2008 tới nay.

Với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, đây chính là cơ hội. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài, thông qua các công ty môi giới nước ngoài có văn phòng tại Việt Nam, đang thăm dò và tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường này.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành Công ty CB Richard Ellis (Việt Nam), cho biết nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang hướng đến các cơ hội đầu tư tại thị trường châu Á, trong đó Việt Nam đang từng bước trở thành một điểm đến trong khu vực. Bên cạnh các nhà đầu tư trong nước đang thực hiện những giao dịch mua bán dự án, các nhà đầu tư từ bên ngoài cũng tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam, nơi các quỹ đầu tư của Singapore và Malaysia đang hoạt động rất thành công.

Ông Townsend cho biết nhà đầu tư Hàn Quốc đang trở lại thị trường kể từ khi rút lui vào năm 2008. Một số nhà đầu tư của Nga, Trung Quốc cũng tìm đến công ty nhờ tư vấn cơ hội đầu tư vào lĩnh vực cao ốc văn phòng, căn hộ tại Việt Nam.

Đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) cho biết trong tháng sáu đầu năm đã có một số quỹ đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu cơ hội hợp tác đầu tư vào các dự án của công ty. Trong đó, Mapletree Investments - doanh nghiệp thuộc tập đoàn Temasek Holdings của Singapore - tìm hiểu về các dự án cao ốc văn phòng và căn hộ, Công ty Sung Chang của Hàn Quốc quan tâm đến các dự án bán lẻ, quỹ đầu tư bất động sản EngelInvest của Israel cũng đến để tìm hiểu về thị trường Việt Nam.

Theo ông Townsend, mật độ dân số cao và khả năng sinh lời từ các dự án bất động sản ở Việt Nam là những yếu tố thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài, mặc dù những khó khăn hiện tại đang là một thách thức không nhỏ đối với nhiều nhà đầu tư.

Vốn vay cho lĩnh vực bất động sản đang bị thắt chặt và vấn đề dòng tiền đang trở thành áp lực rất lớn cho nhiều chủ đầu tư. Bên cạnh việc giãn tiến độ thực hiện dự án, một số công ty đã phải chuyển nhượng bớt dự án, rút vốn từ các dự án khác, hoặc chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí bán lỗ để xoay xở nguồn vốn duy trì kinh doanh. Để vượt qua sự hạn chế tín dụng, nhiều chủ đầu tư đang tìm kiếm cơ hội liên doanh với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài để có thể tiếp cận nguồn vốn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu của Công ty Savills Vietnam, cho biết hiện có khá nhiều nhà đầu tư trong nước đang nhờ tư vấn để tiếp cận với các nhà đầu tư nước ngoài. So với năm 2010, đơn đặt hàng tư vấn chuyển nhượng dự án của Savills Vietnam trong năm nay đã tăng trên 20%. Do có sự gần gũi hơn về văn hóa và hiểu tập quán kinh doanh nên đa phần các nhà đầu tư đến từ châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đang rất quyết tâm đầu tư vào thị trường này. Bên cạnh các dự án căn hộ và văn phòng cho thuê, các dự án biệt thự cũng được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.

Theo ông Khương, ngoại trừ những công ty niêm yết, các chủ đầu tư thường rất hạn chế công bố thông tin về các hoạt động chuyển nhượng dự án, do vậy giao dịch ngầm khá nhiều. Hơn nữa, một thương vụ chuyển nhượng cũng phải mất từ sáu tháng, thậm chí một, hai năm mới hoàn thành. Chẳng hạn Công ty Jones Lang LaSalle Vietnam đã mất hơn một năm để dàn xếp thương vụ chuyển nhượng dự án cao ốc văn phòng Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TPHCM, giữa chủ đầu tư dự án Refico và Công ty Japan Asia Vietnam - quỹ đầu tư bất động sản của Nhật.

Ông Khương cho biết trong số các thương vụ chuyển nhượng đang thực hiện, Savills đang môi giới chuyển nhượng một dự án phức hợp thương mại, cao ốc văn phòng và khu dân cư trị giá 120 triệu đô la tại TPHCM. Dự kiến, thương vụ sẽ hoàn thành cuối năm nay. Trước đó, công ty đã môi giới thành công vụ chuyển nhượng một dự án cao ốc văn phòng giá trị khoảng 100 triệu đô la tại Hà Nội.

Ông Khương cho biết hiện có nhiều dự án đang trong quá trình thương lượng, có thể kết thúc cuối năm nay hoặc trong năm tới.

Người cũ tăng tốc

Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài mới vào còn đang thận trọng tiếp cận thị trường thì các nhà đầu tư đã quen thuộc thị trường Việt Nam đang từng bước mở rộng danh mục đầu tư của mình qua việc thâu tóm các dự án.

Chẳng hạn, hồi tháng 5 vừa qua, tập đoàn bất động sản CapitaLand của Singapore đã mua lại 70% cổ phần dự án chung cư tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, TPHCM, của Công ty Khang Điền Sài Gòn - thành viên của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền. Dự án có quy mô hơn 2,9 héc ta với 974 căn hộ, tổng vốn đầu tư 70 triệu đô la Mỹ. Trong đó, CapitaLand nắm 70% vốn góp và Khang Điền nắm giữ 30% còn lại.

Hai tuần sau đó, tập đoàn này tiếp tục mua 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài Gòn (QCSG) với mức giá hơn 121 tỉ đồng. QCSG sở hữu một mảnh đất rộng khoảng 9.000 mét vuông tại huyện Bình Chánh, TPHCM. Mảnh đất này đã được cấp phép đầu tư dự án chung cư khoảng 800 căn hộ, tổng vốn khoảng 906 tỉ đồng.

Với hai dự án trên, CapitaLand đã nâng tổng số dự án nhà ở tại thị trường Việt Nam lên bảy dự án với khoảng 6.400 căn hộ. Đó là chưa kể hoạt động của công ty thành viên của tập đoàn này - Công ty The Ascott Limited. Công ty này vừa chi ra 9,45 triệu đô la Mỹ mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City tọa lạc trên đường Lê Hồng Phong, thành phố Hải Phòng, của Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương.

Ông Yip Hoong Mun, Trưởng văn phòng đại diện Công ty CapitaLand Vietnam, cho biết tình hình khó khăn hiện tại đang là cơ hội cho các nhà đầu tư, và công ty này tiếp tục tìm kiếm cơ hội hợp tác đầu tư với các dự án căn hộ khả thi.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định xu hướng mua bán dự án, sáp nhập doanh nghiệp sẽ tiếp tục diễn ra. Theo ông, điều này tốt cho thị trường khi các chủ đầu tư buộc phải hợp sức lại để tăng cường sức mạnh tài chính nhằm thực hiện dự án của mình, bằng không sẽ khó lòng trụ nổi trên thị trường.

Giới quan sát thị trường cho rằng nếu nhìn ở góc độ tích cực thì ngoài yếu tố về vốn, việc hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài mang tính cộng hưởng nhờ vào thương hiệu, kinh nghiệm quản lý dự án và cả khách hàng mà các đối tác nước ngoài sẽ mang vào. Hơn nữa, không phải tất cả các dự án bất động sản khi sang nhượng cũng đồng nghĩa với lỗ.

Chẳng hạn, Sacomreal khi nhượng lại 60% cổ phần của dự án khu dân cư Celadon City có quy mô 7.000 căn hộ tại quận Tân Phú, TPHCM, cho nhà đầu tư Gamuda Land của Malaysia đã thu về khoản lợi nhuận vài trăm tỉ đồng, chưa tính 40% còn lại trong liên doanh. Theo dự đoán của các chuyên gia nếu các vụ chuyển nhượng thương lượng thành công thì sẽ có đến vài chục dự án bất động sản lớn nhỏ sẽ đổi chủ trong thời gian tới.