Thị trường BĐS: Cần bắt đúng “bệnh”

“Cần phải được xem xét thị trường BĐS dưới nhiều góc nhìn khác nhau để bắt đúng bệnh thì mới có giải pháp chữa trị hiệu quả.” - Đây là khẳng định của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường BĐS.

Số liệu tồn kho quá xa so với thực tế

Tại cuộc họp Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) diễn ra sáng ngày 22/2 ở Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã thừa nhận số liệu báo cáo về tình trạng tồn kho trong lĩnh vực BĐS hồi cuối năm 2012 là chưa phản ánh đúng so với thực tế.

Bằng chứng là nhiều dự án có tồn kho chưa được báo cáo và do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường.

Các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng. Vì vậy số vốn tồn đọng trong BĐS còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu trong báo cáo.

 

Trước đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến hết năm 2012, thị trường còn tồn kho 42.230 căn nhà (trong đó có hơn 26 nghìn căn hộ chung cư, gần 16 nghìn nhà thấp tầng); gần 93 nghìn m2 sàn văn phòng cho thuê, 98,4 nghìn m2 trung tâm thương mại; 792 ha đất nền nhà ở…. Tổng giá trị lượng vốn tồn kho khoảng gần 112 nghìn tỷ đồng.
 
Đáng chú ý, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam còn chỉ ra rằng, báo cáo dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng nhà nước chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng.

Nợ xấu chiếm khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Và tất nhiên là điều đó cũng đồng nghĩa với việc tổng dư nợ tín dụng BĐS sẽ không chỉ dừng lại ở con số 207,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2012!

Cần bắt đúng bệnh

Trong bối cảnh thị trường BĐS còn đang hết sức khó khăn, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam trong cuộc họp đầu năm 2013 đã kiến nghị Ban chỉ đạo giao cho đoàn công tác xuống các địa phương lớn để tập trung rà soát và đưa ra quyết định dự án nào làm tiếp, dự án nào dừng, chuyển đổi, thậm chí thu hồi những dự án không phù hợp quy hoạch, không triển vọng. “Chúng tôi không tin vào các con số thống kê hiện nay mà các địa phương đưa ra.” – ông Hùng khẳng định.

Để bảo đảm tính minh bạch công khai, ông Hùng đề nghị các đơn vị cần phải thực hiện đúng luật, đó là phải công khai toàn bộ các dự án lên website, thông tin cần đầy đủ, rõ ràng từ tiến độ (giải phóng mặt bằng chưa, đã làm hạ tầng chưa…), nguồn vốn, ai làm chủ đầu tư…

Đối với các đô thị, đại diện Tổng hội xây dựng Việt Nam kiến nghị dừng sử dụng vốn ngân sách để làm nhà tái định cư đối với các khu vực có điều kiện kinh tế. Chất lượng nhà xấu, tiến độ chậm, không đồng bộ, không phù hợp nguyện vọng của dân. Nên bồi thường để người dân mua nhà trực tiếp theo nhu cầu và khả năng tài chính.

Sau khi nghe các ý kiến, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải nhận định: Năm 2013, chúng ta cần có giải pháp để tăng tính thanh khoản, giảm nợ xấu trong thị trường BĐS. Nhiều ý kiến cho rằng, đã có nhiều giải pháp được đưa ra nhưng chuyển biến chậm.

Theo Phó Thủ tướng, khi phát triển nền kinh tế theo hướng thị trường, nếu nhà nước can thiệp quá sâu thì sẽ hạn chế tính thị trường. Nghệ thuật trong điều hành là phải xác định được đúng mức độ tham gia, can thiệp của nhà nước; nên cảnh báo kịp thời, tránh thả nổi dẫn đến phát triển tự phát như thời gian qua.

Như với thị trường thép, khi đã nhận thấy sự bất hợp lý thì nhà nước dừng không cấp phép cho các dự án. Không chỉ BĐS mà nhiều lĩnh vực đã rơi vào tình trạng bị thị trường “lôi đi”, mất cân bằng cung cầu.

Phó Thủ tướng yêu cầu Ban chỉ đạo chú ý tăng cường thành lập các đoàn kiểm tra liên ngành trên toàn quốc. Vấn đề phải được nhận thức dưới nhiều góc nhìn khác nhau để bắt đúng bệnh thì mới có giải pháp chữa trị hiệu quả, chính xác.

Năm 2013, Phó Thủ tướng yêu cầu tập trung gỡ khó khăn về nguồn vốn, tiến độ cấp vốn, lãi suất tín dụng… cho các chương trình nhà ở mục tiêu; chủ động trong quy hoạch các khu dân cư theo hướng thích ứng với biến đổi khí hậu vì sẽ có nhiều khu vực bị sạt lở lớn, không xây dựng và phát triển được. Đặc biệt, cần kiểm soát chặt chẽ quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội để người có thu nhập thấp cũng được hưởng những hạ tầng cơ bản ở mức tốt, đây là cách để xóa bỏ chênh lệch giàu nghèo.

Một số dự án cụ thể có thể xem xét giải quyết riêng theo hướng linh hoạt, đảm bảo yêu cầu tháo gỡ được khó khăn, tạo thanh khoản, xử lý nợ xấu… nhưng cơ bản vẫn phải theo nguyên tắc chung; cơ cấu lại thị trường bất động sản, chuyển dần phân khúc cao cấp sang phân khúc có cầu lớn…