Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch.
Tình trạng này do thị trường gặp hai điểm nghẽn lớn nhất là nợ xấu và tồn đọng. Cần làm gì để giải quyết hai điểm nghẽn này?
Nợ xấu và tồn đọng
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư BĐS 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS và chiếm 6% tổng nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, các số liệu về dư nợ và nợ xấu BĐS còn lớn hơn nhiều.
Sự khác biệt này do nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn là do tổng hợp báo cáo từ các tổ chức tín dụng. Do việc tính toán dựa vào các chuẩn khác nhau; do ở không ít tổ chức tín dụng đã được báo cáo thấp đi để trích lập dự phòng rủi ro thấp... Theo một số chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, dư nợ và nợ xấu về BĐS (lớn hơn nhiều về con số tuyệt đối so với số liệu của Ngân hàng Nhà nước) không chỉ tác động đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, mà còn tác động đến tính thanh khoản của từng ngân hàng và của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại và nhiều mặt khác của nền kinh tế.
Cơ cấu dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS cũng có một số điểm đáng lưu ý sau.
Xét theo mục đích đầu tư BĐS, thì chủ yếu là đầu tư, kinh doanh BĐS (bao gồm cả đầu tư sơ cấp và thứ cấp); còn nhu cầu thực của người mua để sử dụng chiếm tỷ trọng không lớn.
Theo loại hình tổ chức tín dụng, thì cả 3 loại hình tổ chức tín dụng đều có đầu tư vào BĐS, chiếm tỷ trọng cao nhất là các ngân hàng thương mại cổ phần. Các ngân hàng thương mại nhà nước và các tổ chức tín dụng còn lại đều chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng dư nợ tín dụng vào BĐS.
Xét theo địa bàn, hơn 2/3 tổng dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào TP.HCM và Hà Nội; 61 tỉnh khác chiếm 31,2%, nhưng tập trung vào các thành phố, thị xã, các khu đô thị, khu công nghiệp...
Nợ xấu về BĐS cao có nguyên nhân từ nhiều phía.
Về phía người mua có nhu cầu sử dụng thực sự được biểu hiện trên hai mặt. Khi có thu nhập khá hơn, thì đối tượng này có tâm lý đám đông, lao vào mua với bất cứ giá nào và thường mua ở đỉnh. Khi thu nhập bị sụt giảm và thị trường BĐS đi xuống, thì họ lại có tâm lý chờ cho giá xuống nữa mới mua. Các nhà đầu tư sơ cấp thì nhầm tưởng nhu cầu trên thị trường là rất lớn (mà không biết là có tới 40- 50% nhu cầu là từ các nhà đầu tư thứ cấp, từ các nhà đầu cơ). Lượng vốn tự có ít, lượng vốn đi vay gấp nhiều lần.
Cơ cấu sản phẩm lại nghiêng về người có thu nhập cao, tập trung cho những biệt thự, những căn hộ rộng, chung cư cao cấp... Khi thị trường đi xuống, không ít nhà đầu tư đã bán phá giá... Các nhà đầu tư sơ cấp, đầu cơ đã góp phần quan trọng trong việc đẩy giá lên trước đây, hoặc kéo giá xuống hiện nay.
Các nhà hoạch định, điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, nhất là chính sách tiền tệ- tín dụng lại điều hành mang nặng tính “giật cục” trong việc nới lỏng hay thắt chặt chính sách này. Sự nới lỏng tín dụng trong các năm trước đã kích hoạt thị trường chứng khoán quá mức.
Cụ thể, từ quý II/2007, thị trường chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia và xuống dốc mạnh, đã góp phần làm cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ 3 với tốc độ tăng giá phi mã. Năm 2008, lạm phát với tốc độ cao, mặt bằng lãi suất cho vay tăng mạnh nhằm kiềm chế lạm phát, thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng cả về số lượng giao dịch lẫn giá cả. Từ giữa quý I/2009, gói kích cầu khá lớn, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất 4%, đã góp phần kéo một lượng vốn lớn lên đến trên 400.000 tỷ đồng từ ngân hàng ra thị trường nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng, khiến thị trường BĐS sôi động và giá tăng cao trở lại.
Từ quý I/2011, để kiềm chế lạm phát, chính sách tài khoá, tiền tệ thắt chặt, lãi suất vay ngân hàng tăng vọt, tốc độ tăng tín dụng chậm lại nhanh và lần đầu tiên trong 5 tháng đầu năm 2012 đã giảm, góp phần làm cho thị trường BĐS bị đóng băng, nợ xấu tăng lên.
Có nguyên nhân do tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS cao.
Tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS có quy mô lớn, trong thời gian khá dài (tính đến nay đã trên 18 tháng) và diễn ra ở hầu hết các phân khúc với mức độ khác nhau. Riêng về thị trường căn hộ, ở TP.HCM còn tồn tới 42.000 căn, ở Hà Nội còn 26.000 căn, ở Đà Nẵng còn 1.400 căn.
Cần lưu ý, nguồn cung mới trong năm nay tại những nơi này cũng đáng kể (TP. HCM ước có 18.000 căn, Hà Nội 16.000 căn, Đà Nẵng 1.100 căn). Cộng cả số tồn đọng và số cung mới ở 3 thị trường này đã lên đến 104.500 căn hộ.
Phá băng thị trường bất động sản
Điều cần nhấn mạnh trước tiên là nhận thức và đánh giá đúng hơn vai trò của thị trường BĐS đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.
Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế trên thế giới đã bắt đầu từ cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS. Các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Anh... đều đã từng hứng chịu hậu quả của “quả bóng” BĐS khi bị bơm lên quá căng, rồi bị xì hơi hay nổ tung.
Bản thân thị trường BĐS của Việt Nam cũng đã qua 3 lần xảy ra các cơn sốt giá, cơn sốt thứ nhất trong các năm 1993 - 1994; cơn sốt thứ hai năm 2000 - 2001; cơn sốt thứ ba bắt đầu từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, bị ngắt quãng từ quý II/2008 đến quý I/2009 do tác động của kiềm chế lạm phát và của cuộc khủng hoảng trên thế giới. Sau đó, thị trường sôi động trở lại từ quý II/2009 đến hết năm 2010, do nới lỏng tín dụng, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất kéo theo lượng tín dụng lớn.
Thông thường, sau các cơn sốt đó, thị trường đã tiếp diễn thời kỳ suy giảm mấy năm liền. Thị trường BĐS phụ thuộc vào thị trường tài chính. “Quả bóng” bị căng lên có một phần do nới lỏng tiền tệ - tín dụng với lãi suất thấp, cộng hưởng và kéo theo một dòng tiền lớn từ dân cư vào thị trường này.
Khi “quả bóng” bất động sản căng lên, đáng lẽ cần làm cho “quả bóng” xì hơi dần (như vào năm 2008), thì lại đột ngột thắt chặt tín dụng bằng tổng hợp nhiều biện pháp. Việc cắt giảm đột ngột, tuy có tác động chặn đứng cơn sốt, nhưng lợi bất cập hại, vì thị trường BĐS lại tác động ngay đến thị trường tài chính. Rủi ro nợ xấu BĐS tăng mạnh và đáng lo ngại.
Vì vậy, giải quyết điểm nghẽn trên thị trường BĐS chẳng những có tác dụng “phá băng” thị trường BĐS, giải quyết được nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng.
Đổi mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại. Nên giảm 50% thuế giá trị gia tăng trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS… Giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho các ngành BĐS và vật liệu xây dựng cũng giúp cho việc giảm giá thành xây dựng, giảm giá bán nhà ở, kích thích doanh số của các ngành này tăng nhanh.
Nợ xấu và tồn đọng
Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2012, tổng dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) của các tổ chức tín dụng vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm 7,6% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế. Nợ xấu cho vay đầu tư BĐS 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% tổng dư nợ cho vay đầu tư BĐS và chiếm 6% tổng nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trên thực tế, các số liệu về dư nợ và nợ xấu BĐS còn lớn hơn nhiều.
Sự khác biệt này do nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn là do tổng hợp báo cáo từ các tổ chức tín dụng. Do việc tính toán dựa vào các chuẩn khác nhau; do ở không ít tổ chức tín dụng đã được báo cáo thấp đi để trích lập dự phòng rủi ro thấp... Theo một số chuyên gia, tổ chức trong và ngoài nước, dư nợ và nợ xấu về BĐS (lớn hơn nhiều về con số tuyệt đối so với số liệu của Ngân hàng Nhà nước) không chỉ tác động đến tính thanh khoản của thị trường BĐS, mà còn tác động đến tính thanh khoản của từng ngân hàng và của toàn bộ hệ thống ngân hàng thương mại và nhiều mặt khác của nền kinh tế.
Cơ cấu dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS cũng có một số điểm đáng lưu ý sau.
Xét theo mục đích đầu tư BĐS, thì chủ yếu là đầu tư, kinh doanh BĐS (bao gồm cả đầu tư sơ cấp và thứ cấp); còn nhu cầu thực của người mua để sử dụng chiếm tỷ trọng không lớn.
Theo loại hình tổ chức tín dụng, thì cả 3 loại hình tổ chức tín dụng đều có đầu tư vào BĐS, chiếm tỷ trọng cao nhất là các ngân hàng thương mại cổ phần. Các ngân hàng thương mại nhà nước và các tổ chức tín dụng còn lại đều chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng dư nợ tín dụng vào BĐS.
Xét theo địa bàn, hơn 2/3 tổng dư nợ tín dụng BĐS tập trung vào TP.HCM và Hà Nội; 61 tỉnh khác chiếm 31,2%, nhưng tập trung vào các thành phố, thị xã, các khu đô thị, khu công nghiệp...
Nợ xấu về BĐS cao có nguyên nhân từ nhiều phía.
Về phía người mua có nhu cầu sử dụng thực sự được biểu hiện trên hai mặt. Khi có thu nhập khá hơn, thì đối tượng này có tâm lý đám đông, lao vào mua với bất cứ giá nào và thường mua ở đỉnh. Khi thu nhập bị sụt giảm và thị trường BĐS đi xuống, thì họ lại có tâm lý chờ cho giá xuống nữa mới mua. Các nhà đầu tư sơ cấp thì nhầm tưởng nhu cầu trên thị trường là rất lớn (mà không biết là có tới 40- 50% nhu cầu là từ các nhà đầu tư thứ cấp, từ các nhà đầu cơ). Lượng vốn tự có ít, lượng vốn đi vay gấp nhiều lần.
Cơ cấu sản phẩm lại nghiêng về người có thu nhập cao, tập trung cho những biệt thự, những căn hộ rộng, chung cư cao cấp... Khi thị trường đi xuống, không ít nhà đầu tư đã bán phá giá... Các nhà đầu tư sơ cấp, đầu cơ đã góp phần quan trọng trong việc đẩy giá lên trước đây, hoặc kéo giá xuống hiện nay.
Các nhà hoạch định, điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, nhất là chính sách tiền tệ- tín dụng lại điều hành mang nặng tính “giật cục” trong việc nới lỏng hay thắt chặt chính sách này. Sự nới lỏng tín dụng trong các năm trước đã kích hoạt thị trường chứng khoán quá mức.
Cụ thể, từ quý II/2007, thị trường chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia và xuống dốc mạnh, đã góp phần làm cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ 3 với tốc độ tăng giá phi mã. Năm 2008, lạm phát với tốc độ cao, mặt bằng lãi suất cho vay tăng mạnh nhằm kiềm chế lạm phát, thị trường BĐS đã bị ảnh hưởng cả về số lượng giao dịch lẫn giá cả. Từ giữa quý I/2009, gói kích cầu khá lớn, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất 4%, đã góp phần kéo một lượng vốn lớn lên đến trên 400.000 tỷ đồng từ ngân hàng ra thị trường nói chung và vào thị trường BĐS nói riêng, khiến thị trường BĐS sôi động và giá tăng cao trở lại.
Từ quý I/2011, để kiềm chế lạm phát, chính sách tài khoá, tiền tệ thắt chặt, lãi suất vay ngân hàng tăng vọt, tốc độ tăng tín dụng chậm lại nhanh và lần đầu tiên trong 5 tháng đầu năm 2012 đã giảm, góp phần làm cho thị trường BĐS bị đóng băng, nợ xấu tăng lên.
Có nguyên nhân do tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS cao.
Tồn đọng sản phẩm trên thị trường BĐS có quy mô lớn, trong thời gian khá dài (tính đến nay đã trên 18 tháng) và diễn ra ở hầu hết các phân khúc với mức độ khác nhau. Riêng về thị trường căn hộ, ở TP.HCM còn tồn tới 42.000 căn, ở Hà Nội còn 26.000 căn, ở Đà Nẵng còn 1.400 căn.
Cần lưu ý, nguồn cung mới trong năm nay tại những nơi này cũng đáng kể (TP. HCM ước có 18.000 căn, Hà Nội 16.000 căn, Đà Nẵng 1.100 căn). Cộng cả số tồn đọng và số cung mới ở 3 thị trường này đã lên đến 104.500 căn hộ.
Phá băng thị trường bất động sản
Điều cần nhấn mạnh trước tiên là nhận thức và đánh giá đúng hơn vai trò của thị trường BĐS đối với toàn bộ nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng thương mại nói riêng.
Nhiều cuộc khủng hoảng tài chính, kinh tế trên thế giới đã bắt đầu từ cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS. Các nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Anh... đều đã từng hứng chịu hậu quả của “quả bóng” BĐS khi bị bơm lên quá căng, rồi bị xì hơi hay nổ tung.
Bản thân thị trường BĐS của Việt Nam cũng đã qua 3 lần xảy ra các cơn sốt giá, cơn sốt thứ nhất trong các năm 1993 - 1994; cơn sốt thứ hai năm 2000 - 2001; cơn sốt thứ ba bắt đầu từ giữa năm 2007 đến đầu 2008, bị ngắt quãng từ quý II/2008 đến quý I/2009 do tác động của kiềm chế lạm phát và của cuộc khủng hoảng trên thế giới. Sau đó, thị trường sôi động trở lại từ quý II/2009 đến hết năm 2010, do nới lỏng tín dụng, đặc biệt là việc cấp bù lãi suất kéo theo lượng tín dụng lớn.
Thông thường, sau các cơn sốt đó, thị trường đã tiếp diễn thời kỳ suy giảm mấy năm liền. Thị trường BĐS phụ thuộc vào thị trường tài chính. “Quả bóng” bị căng lên có một phần do nới lỏng tiền tệ - tín dụng với lãi suất thấp, cộng hưởng và kéo theo một dòng tiền lớn từ dân cư vào thị trường này.
Khi “quả bóng” bất động sản căng lên, đáng lẽ cần làm cho “quả bóng” xì hơi dần (như vào năm 2008), thì lại đột ngột thắt chặt tín dụng bằng tổng hợp nhiều biện pháp. Việc cắt giảm đột ngột, tuy có tác động chặn đứng cơn sốt, nhưng lợi bất cập hại, vì thị trường BĐS lại tác động ngay đến thị trường tài chính. Rủi ro nợ xấu BĐS tăng mạnh và đáng lo ngại.
Vì vậy, giải quyết điểm nghẽn trên thị trường BĐS chẳng những có tác dụng “phá băng” thị trường BĐS, giải quyết được nợ xấu trong ngành xây dựng, vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS, mà còn góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.
Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các DN BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng.
Đổi mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép, sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp phép như hiện tại. Nên giảm 50% thuế giá trị gia tăng trong các ngành kinh tế đang gặp khó khăn như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh BĐS… Giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho các ngành BĐS và vật liệu xây dựng cũng giúp cho việc giảm giá thành xây dựng, giảm giá bán nhà ở, kích thích doanh số của các ngành này tăng nhanh.
Theo Minh Nhung
Đầu Tư
Đầu Tư
